Als ontwikkelaar ben je constant op zoek naar meerwaarde in de onderhanden locaties en projecten. Kan de verkaveling beter? Zijn er andere functies met hogere opbrengsten mogelijk? Vallen er kosten te besparen? Als zorginstelling met eigen vastgoed ben je met dezelfde uitdagingen bezig, echter zijn er een aantal belangrijke verschillen. De functie staat vast en daarbij komen veel zorginhoudelijke randvoorwaarden die (vaak) tegenstrijdig zijn met het vastgoedbelang. En wat heeft dan prioriteit, de dagelijkse zorgverlening of de waarde van het vastgoed?  Tevens speelt de factor tijd een rol. Ga je bijvoorbeeld uit van 30 jaar eigen exploitatie? Of toch 40 met een tussentijdse renovatie of juist 10 en daarna herbestemmen?

 In tegenstelling tot bijvoorbeeld een institutionele belegger is het moment van “uitponden” voor een zorginstelling veel moeilijker te plannen. Het gaat immers niet om willekeurige huurders maar om je eigen zorgbehoevende klanten,  waar tevens een arbeidsintensief zorgproces omheen georganiseerd is. Over het algemeen is het langzaam uitponden op het juiste moment daarom geen optie en betekend afstoten van een locatie tevens een integrale reorganisatie of sanering van de zorgverlening. Toch is het ook onwenselijk om risico te lopen op vastgoed dus het zorgbelang kan niet altijd leidend zijn.

Wat zijn overwegingen die spelen als het gaat om te komen tot waardevol zorgvastgoed? Of om het scherper te stellen: waardevast zorgvastgoed. Met deze blogs wil ik mijn ervaring en zienswijze op dit onderwerp delen, maar met name is het een uitnodiging om standpunten uit te wisselen, kennis te delen en andere overwegingen of inzichten aan te dragen. Periodiek staat er een onderwerp centraal dat relevant is. In deel 1:

Ken jij het programma van eisen van de toekomst?

Bij het opstarten van een nieuwbouwproject staat het programma van eisen (PvE) zo’n beetje als eerste op de agenda. Hierin wordt met name stil gestaan bij de gewenste ruimtes en de onderlinge relatie en het gebruik daarvan zodat er vervolgens met een ontwerp begonnen kan worden. Echter dient in het programma van eisen niet alleen stil gestaan te worden met de direct beoogde functie van het vastgoed, bijvoorbeeld een 24-uurs woonzorggebouw, maar ook eventuele toekomstige functies van het gebouw dan wel hergebruik van de locatie. Zelfs het programma van eisen van dezelfde zorgfunctie kan er na 10 jaar heel anders uit zien.

Indien het vrijwel gegarandeerd is dat het gebouw voor tientallen jaren dezelfde functie en opzet kan behouden, kan er mogelijk volstaan worden met min of meer vrij indeelbare bouwlagen die middels een (vaak zeer kostbare) renovatie op een geschikt moment, na bijvoorbeeld 20 of 30 jaar, een nieuwe functie mogelijk maken. Een horizon van
20 jaar is echter al heel ver weg en het eerder afschrijven van een volledig binnenpakket inclusief installaties levert al een aanzienlijk financieel risico op voor de instelling.

Houdt dit blog in de gaten voor de alternatieve oplossingsrichtingen.

Lees verder in deel 2: Voorwaarden voor waardevol vastgoed [2/2]